1 - 907-09-11 Congress - Scope of Work — original pdf

Backup

907 – 909 – 911 CONGRESS AVENUE  AUSTIN, TEXAS  FAÇADE DECONSTRUCTION / RECONSTRUCTION   SCOPE OF WORK / OUTLINE TO COMPLETE  A. OVERALL PROJECT ORGANIZATION (OVERVIEW – SEE BELOW FOR DETAIL)  a. Research and documentation search on existing construction  b. Visual and non‐destructive evaluation (NDE) and testing  c. Confirmation of structural integrity and ability to withstand documentation and deconstruction as  planned.  d. Deliverable 1 – Abstract and Bibliography of information used to inform reconstruction  (photographs), summary of mortar, brick composition  and condition testing  e. Review of deconstruction Scope of Work based on Information gathered in a, b & C above  f. Finalized Scope of Work and sequence of implementation.  g. Deliverable 2 – Safety plan for documentation and deconstruction including pedestrian protection,  neighboring building and selective access for design and deconstruction team.  h. Preparation of specifications, drawings and other elements required for contract/bid documents for  deconstruction work  i. Deliverable 3 – Final drawings and documentation of existing conditions.  j. Deliverable 4  –  Deconstruction Phase:  Confirm document accuracy based on profiles, details and  other site collected information.   k. Document, number and record materials pallets as part of deconstruction.    l. On‐site observation of work in progress   m. Final Documentation of  deconstruction, material inventory and  proper storage  n. Deliverable 5 – Reconstruction documents and coordination with redevelopment design team  o. On‐site observation of work in progress  p. Final documentation of historic materials in place    B. DOCUMENTATION  preparation.  Work.  a. Review of existing photographic documentation to inform deconstruction and reconstruction plan  b. Review all building inspection reports.  c. Review all environmental documents and incorporate any outstanding items into final Scope of  d. Photograph current conditions prior to any additional demolition.  e. Document stone construction to same extent as brick construction for archives  f. Recommendation:  Laser scanning of the existing construction. Provide point cloud to be used in  documentation and to assist in the deconstruction and reconstruction activities.  g. Coordinate with Austin History Center and City Preservation Officer on document preparation and  retention requirements for archival purposes    CARTER ● DESIGN ASSOCIATES  ‐‐ 31‐Mar‐21    1 | P a g e     C, D & E ARE DONE SIMULTANEOUSLY    C. THE NON – DESTRUCTIVE EVALUATION (NDE) PROGRAM  a. Determine logistics, fieldwork and site requirements. Work with contractor to determine scaffolding  plan, safety procedures and building exposure strategies  b. Confirm areas that are stable and can support further investigation  c. Prior to deconstruction, expose representative areas of the structures for documentation. Ensure all  representative masonry patterns and types will be exposed in this controlled fashion.  Look for  ghosting patterns that may indicate construction sequence or technique, additional materials that  may not be present, missing non masonry materials, paint colors and construction sequences, etc.  d. Develop detailed strategy for salvage of masonry and materials required for reconstruction.  e. Document location for all testing and investigations.  f. Confirm Sequence and schedule of work  g. Field observation of the material evaluation tests  D. DAMAGE ASSESSMENT, PROBES AND SAMPLING  a. Determine types of material deterioration – moisture, mortar failure, compression failure and/or      structural failure  b. Brick and stone mortar samples  c. Stone samples  d. Brick samples for composition and color  e. Other building materials as found and identified  f. Documentation of construction detail ‐ in situ    g. Structural sequencing for the deconstruction  E. STRUCTURAL EVALUATION  a. Review known Information on structural integrity, covers and previous Interventions/damages  b. Visual assessments  c. Non‐Destructive Evaluations (NDE)   d. Analytical program to determine tolerable stresses during deconstruction  e. Evaluation of information from the NDE and Analytical Programs  f. Final determination on viability of in‐situ restoration of 909 Congress.  g. Final structural review and approval of support, scaffolding, protections, deconstruction, storage  and reconstruction plans    F. SPECIFICATIONS FOR DECONSTRUCTION   Division 1 – General Requirements  Historic Treatments  Photographic Documentation  Submittal Procedures  Mock‐ups  Temporary Facilities, Controls and Protections   Construction Waste Management and Disposal  Project Record Documents    CARTER ● DESIGN ASSOCIATES  ‐‐ 31‐Mar‐21      2 | P a g e     Historic Metal Cleaning  Historic Metal Repair  Steel Framing  Structure Demolition  Selective Demolition  Historic Removal and Dismantling  Pest Control  Brick Masonry Repair  Historic Masonry Cleaning  Historic Brick Unit Masonry Repair  Historic Stone Masonry Repair  Historic Stone Consolidation Treatment      Division 2 – Existing Conditions            Division 4 ‐ Masonry              Division 5 – Metals          Division 6 – Wood, Plastics and Composites            Division 7 – Thermal and Moisture Protection  Sheet Metal Flashing and Trim      Joint Sealants    Division 8 – Openings      Division 9 – Finishes          Historic Treatment of Plain Painting  Exterior Painting  Specialty Coatings  Historic Wood repair  Exterior Rough Carpentry  Sheathing  Wood Treatments  Historic Treatment of Wood Windows    G. DECONSTRUCTION AND RECONSTRUCTION PHILOSOPHY AND APPROACH  a. Use the Secretary of Interior (SOI) Standards for Reconstruction and Guidelines for Reconstructing  Historic Buildings (2017).  Although other properties of this era survive, the loss of this much of the  block face would be detrimental to the experience, understanding and knowledge of the Congress  Avenue Historic District.  Although it is understood that Reconstruction is the historic treatment of  CARTER ● DESIGN ASSOCIATES  ‐‐ 31‐Mar‐21    3 | P a g e     last resort, façade reconstruction in this case, is not only warranted, but fundamental to the integrity  and sense of place.    b. All work done by statutorily defined disciplines shall meet SOI stated professional qualifications and  standards.  All professionals shall have the minimum education and experience level providing  services on historical projects of this importance and complexity.  Additionally minimum years of  experience in comparable historic demolition, deconstruction and construction shall be  demonstrated by those providing construction services associated with the project.  These  qualifications will be delineated and quantified in the technical specifications and the contract  documents for all aspects of the project undertakings.    c. At a minimum the following SOI Treatment Standards are to be met.  1. Reconstruction will be used to depict vanished or non‐surviving portions of a property when  documentary and physical evidence is available to permit accurate reconstruction with  minimal conjecture and such reconstruction is essential to the public understanding of the  property.  2. Reconstruction of a building, structure or object in its historic location will be preceded by  thorough investigation to identify and evaluate those features and artifacts which are  essential to an accurate reconstruction. If such resources must be disturbed, mitigation  measures will be undertaken.  <This Statement of Work outlines our mitigation measures>  3. Reconstruction will include measures to preserve any remaining historic materials, features,  and spatial relationships.  4. Reconstruction will be based on the accurate duplication of historic features and elements  substantiated by documentary or physical evidence rather than on conjectural designs or the  availability of different features from other historic properties. A reconstructed property will  re‐create the appearance of the non‐surviving historic property in materials, design, color  and texture.  5. A reconstruction will be clearly identified as a contemporary re‐creation.  6. Designs that were never executed historically will not be constructed.    d. There are historic portions of the buildings that will not be rebuilt, including stone exterior walls.  As  part of the historical archive, accurate drawings and photographs of the current condition should be  created to be archived at the Austin History Center.  e. Although the general period of significance is assumed, a reconstruction date would be determined  based on known, authenticated photographic evidence and may be different for each structure.  f. Reconstruction details will be based on photographic and other evidentiary findings, not on  speculation, conjecture or what is present on other buildings of the era.  g. Careful delineation and mapping of the distinct types of reconstruction.  1. Original materials, installed in original location;   2. original materials installed in a different, but like location,  3. original materials installed in a different and unlike location;  4. replication based on documentation; and   5. infill elements for which there is no documentation either to material, color, finish and /or  profile.  4 | P a g e   CARTER ● DESIGN ASSOCIATES  ‐‐ 31‐Mar‐21      h. Develop documentation to assist the public in understanding the reconstruction – appreciating the  i. value of the reconstruction yet recognizing that reconstruction is different from having the resource  itself.  It is understood the reconstruction of the historic façades will be part of a contemporary  redevelopment of the site. Historic reconstruction documents pertaining to the design and  reconstruction of the façades with materials and construction techniques unique to their materials  and construction should be prepared and coordinated both aesthetically and structurally with the  new development.  j. As much historic material, in its original location will be re‐used as possible.  It is understood that  some material is beyond repair and will have to be replicated.  It is also understood that there are  materials in walls to be demolished and not rebuilt, that may be used to rebuild the façades.  The  salvaged material should be used to the fullest extent possible.  k. All salvaged materials shall be retained until construction of the entire redevelopment project is  complete.  No viable nonhazardous historic material should be deposed of without approval of the  Historic Architect of Record.  l. Without compromising building integrity, new materials should match historic materials in species,  chemical and compositional makeup.  New mortar mixes should be based on testing original mortars  and structural requirements based on the capacities, strength and composition of the original brick.   Any code required changes shall be clearly identifiable as modern interventions, and if at all possible  not visible on the historic façade.    H. STABILIZATION AND DECONSTRUCTION WORK PLAN  a. Construct pedestrian protection, shields and other demolition required facilities. Such protection  should not rely on the historic buildings for structural or other support or stabilization.  b. Deconstruct each building individually.  If confirmed by structural analysis of current condition, start  with 907, then 911 and finally determine the stability of 909.  Final deconstruction sequence to be  determined/ confirmed by licensed structural engineer.  c. Prior to deconstruction of the masonry structure, all window frames, sashes and accoutrements shall  be removed.   Temporary support for the openings may be required.  If any glazing (broken or  whole) is still in the window, it should remain and be protected until it can be studied in more detail.  d. Window parts will be numbered and labeled both for their location in the façade and their place in  the window assembly.  In the case of 907, the wood species should be identified, profiles recorded,  and glazing preserved, as these are some of the few remaining curved top windows and frames.  e. Each window opening will require extensive documentation to determine existing condition, any  ghosting or clues about the original installation and finishes.  f. Based on the information revealed previously, the cornice sections will be removed to document not  only their profile, but construction.  Ghosts of masonry joints will be recorded to guide sizing of new  materials that may be needed to complete the reconstructed profiles.   g. Brick and stone courses may not be level.  Compression and mortar failure may render in‐situ  measurements inaccurate for reconstruction. Masonry courses may have changed size due to  compression, tensile, structural failure, loss of mortar and/or damage by modern construction.    h. As deconstruction progresses, record information that may have been hidden and protected to be  used to inform reconstruction and added to the historical record for the structure.  Using  5 | P a g e   CARTER ● DESIGN ASSOCIATES  ‐‐ 31‐Mar‐21      photography, scribes and other tracing tools make full size templates as required for repair,  reconstruction or replication.  i. The site, itself will be treated much like an archeological site using hand tools and markers familiar to  the trade. Stable plastic reference targets and 2 meter metal ranging rods will be used to ensure any  salvage, reference materials and /or wooden guide sticks and references are properly calibrated.   j. Laser Scanning and digital referencing is recommended.  With the help of a laser point cloud created  by the scan, the existing façade will be mapped with a grid that will allow us to locate each brick and  confirm its location as it is removed, evaluated, cleaned, numbered and prepared for transportation  and storage. The use of laser scanning provides stable benchmarks from which all measurements can  be made.  The same points can be used for the reconstruction of the facades and be used to account  for any structural deformities that may be present now.  k. Should laser scanning not be possible for structural or other reasons, a 3 point location grid will be  established for recording the position of each course and each brick and all openings.  These will be  measured in relationship to each other as well as the structure as a whole, using the ranging rods for  accurate measure.  Each structure will be deconstructed from the north to the south.  Wooden  gauging strips will also be prepared, marked and kept as reference for each course and palletted  with the masonry as it deconstructed.  Masonry openings will also be marked in relation to the  marked masonry units.  l. Remove bricks as directed by engineer, course by course.  Each viable masonry unit will be numbered  with condition on the top surface and referenced to the grid.  Non‐viable masonry will also be  numbered and referenced to the grid, and marked for reversal, repair, or replacement. This  documentation will occur course by course including ties units, ornamentation and interstitial  wythes.    m. All brick and masonry work will be done by hand to the extent possible.  Should strong mortar be  encountered, mallet and chisel will be used by tradesperson skilled in their use for removal of brick  without damage to the brick or structure.  n. Bricks will be preliminarily cleaned of mortar at this phase, properly marked and documented, and  placed on a pallet fitted with 5/8” plywood.  Pallets will be stacked by location and not higher than 12  units high.  Pallets will be shrink wrapped, marked and hauled to a storage warehouse.  Location in  the warehouse by location on the building will also be documented.  Stone components will be  similarly treated.  However, depending on their condition and their size, some crating of the units  may be required for protection.  o. Window frames shall be removed in the largest pieces possible, including whole sashes.  Do not clean  at this phase.  The opening, the sash and all wood parts and pockets will need to be inspected for  remnants of hardware, original paints and or stains.  The windows should be studied to prepare the  templates for the replica windows.  p. At the time of deconstruction, the first estimate on the numbers of bricks that will be reinstalled,  salvaged bricks that will be reused, and bricks that will have to be replaced  will be made.  At this  time all bricks that can be salvaged will be salvaged to be used as field replacements, salvage  poultice and other construction needs.  The goal is to use as much of the historic material in the  reconstruction as possible.  q. In situ measurements will be taken, however, due to mortar deterioration and shear failures, these  dimensions may not match the finished reconstruction and should be used to place the feature not  to measure its final location.  6 | P a g e   CARTER ● DESIGN ASSOCIATES  ‐‐ 31‐Mar‐21        I. RECONSTRUCTION   r. Although there is much deterioration, there are still areas where original construction and materials  have been protected.  These areas should be analyzed for color, material, paint layers and  construction techniques.  This information can then be used to inform the reconstruction of the  facades.  a. Prepare reconstruction documents and specifications.  At the least the following specifications  should be added to the previously prepared technical specifications.    Historic Metal Replication    Exterior Architectural Woodwork  Exterior Stile and Rail Wood Paneling    Division 5 – Metals      Division 6 – Wood, Plastics and Composites        Division 8 – Openings            Historic Treatment of Wood Doors  Stile and Rail Wood Doors  Wood Windows  Door Hardware  Glazing    b. The reconstruction drawings will be reviewed and corrected based on the conditions, dimensions  and information found during the deconstruction.  All documents will be corrected and specifications  will be added based on the as‐found conditions.  c. Historic Architect to coordinate all work with new development Architects.  It is understood that the  completed project should not appear like a new building with the historic façade pasted onto its  elevation.  d. Determine all new elements that will be required for the reconstruction.  Provide construction  detailing for new construction including wood profiles, stile and rail construction, and window sash  and frame.  e. Coordinate rebuilt facades with new construction.  Reconfirm with engineer the type of construction  that is needed  for the reconstructed facades to work with the new construction.  f. Final cleaning and acclimation of all masonry prior to reconstruction.    g. Coordinate construction of on‐site mock‐ups using salvaged brick.  Mock‐ up to review mortar, color  matches (if required), brick repair (if required), brick turning, brick coursing and pattern.  Prepare  one mock up for each façade.  h. Clearly record the location of original material in original locations, original materials, replications and  areas with modern infill.  i. All reconstruction will use materials that will not stress the original brick and stone.  Mortar will be  formulated based on mortar test performed on the historic mortars.  j. Coordinate compilation of all final documentation including the archival information for the City.  k. Coordinate interpretive signs for the reconstruction and the Historic District.  7 | P a g e   CARTER ● DESIGN ASSOCIATES  ‐‐ 31‐Mar‐21                  CARTER ● DESIGN ASSOCIATES  ‐‐ 31‐Mar‐21    8 | P a g e