2018 Design Commission Recommendation — original pdf

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DESIGN COMMISSION RECOMMENDATION  Recommendation Number:  (201804‐02a): CodeNEXT Draft 3 Working Group Memo                                   Motion by:        Aan Coleman             Second By:    Evan Taniguchi    Per LDC §25‐2‐586, the Design Commission evaluates and makes recommendations to the  Planning and Zoning Director regarding whether density bonus projects substantially comply with the  Urban Design guidelines, one of the three Gatekeeper Requirements for the Density Bonus Program.  The Design Commission proposes the following recommendations to the third draft of the CodeNEXT:   23‐3E‐1: The Design Commission suggests that the proposed Density Bonus of Max Dwelling  Units per Acre be more equitable. This has been concentrated in east Austin and not been  allowed in west Austin. This could be interpreted as racially and/or economically bias. Density  must be distributed evenly to be effective at achieving affordability throughout Austin.  23‐3B‐1060: The Design Commission wants to understand how the Director determines if off  site affordable units propose a better community benefit than on‐site affordable units. The  Director shall provide metrics for the evaluation of the production of off‐site units in areas of  high opportunity.  23‐3E‐1060: The Design Commission supports this proposed Downtown Density Bonus fee for  non‐ residential projects.  23‐3E‐1060B: The draft does not include a fee‐in‐lieu schedule. This regulation cannot be  properly evaluated without knowing what the cost to developers will be for the added  entitlements.   23‐3E‐1070: It is unclear who the designated review group will be in determining the fee‐in‐lieu  schedule.  23‐3E‐2: The Design Commission proposes that all downtown have a two‐tiered Density Bonus  Program, like the current program in the Rainey Street District. The first FAR tier should have a  properly calibrated affordable housing requirement without a fee‐in‐lieu option. The second tier  could have a fee‐in‐lieu option.  23‐3E‐2040: If a design of a proposed project changes significantly after the Density Bonus is  approved then it should be required to return to the Design Commission to be re‐evaluated for  compliance.          23‐3E‐2050: The Design Commission recommends that the Community Benefit requirements be  expanded to include all projects opting into the Density Bonus Program.  23‐3E‐2050: The Design Commission recommends that the Community Benefit options include  mobility alternatives that support biking, and pedestrian transit, and manages off street parking  and ride‐share loading availability to reduce street traffic and support Vision Zero’s mission to  reduce pedestrian fatalities. If they are not providing on site affordable housing, the applicant  should also be required to file a restrictive covenant agreeing to provide more Community  Benefits.   23‐3E‐2060E1c: A sales price of 3.5 times the annual income of a household at 120 percent MFI  is not affordable. This is well over what most middle‐class families can afford and must be re‐ evaluated. Why is this so much higher than the amount outlined in the Proposed Administration  Procedures for Affordable Housing Bonus Program document on the CodeNEXT website? It says  3.5 times 80 percent MFI.   23‐3E‐4020D1: Why is the location of affordable housing in “high opportunity areas” left to the  discretion of the Housing Director? This process should be transparent and clearly defined. How  will these decisions be measured against land that could provide equivalent opportunity?  23‐4D‐5010: The Commission recommends that all properties along Imagine Austin Corridors be  included in the Affordable Housing Bonus Program. (Draft 3 maps zone some corridors MS2B  which prohibits using the Affordability Housing Bonus Program.)  23‐9C‐2020A: The Commission supports lowering the threshold for triggering a Traffic Impact  Analysis.  23‐3E‐4060: The Design Commission recommends that the Housing Director establish a  systematic approach for reporting, compliance and enforcement of SMART Housing policy and  program, to be approved by City Manager. The Housing Director shall provide an annual report  to Council regarding status of SMART Housing program.   • 23‐4C‐1030: The Design Commission recommends that the Planning Commission support the  staff recommendation for Common Open Space requirements with the added language that it  may count towards a project’s Functional Green or Parkland Dedication requirements; thereby  eliminating the fee‐in‐lieu. Additionally, we recommend that staff better illustrate how Common  Open Space can count towards the Private Open Space and Civic Open Space requirements.    • 23‐3E‐2040: The Design Commission recommends that the Planning Commission support staff’s  recommendation that the Design Commission remain as gatekeeper of the Urban Design  Guidelines and thereby reviewing all Downtown Density Bonus projects for conformance. The  Design Commission is the only peer review these projects receive and past applicants have  improved their projects significantly based on the Commission’s comments. Removal of the  Design Commission from this process will result in less community benefits in exchange for the  large increases in entitlements being given away.                  • The Design Commission recommends that the Director thoughtfully consider recommendations  from Design Commission and provide written determinations on how the applicant substantially  achieved compliance with the Urban Design Guidelines if the Director does not accept the  Design Commission recommendations. For these contested projects, the final decision should be  made by Council.    • The Design Commission recommends keeping track of revisions made to Density Bonus projects  made after approval by Design Commission, but before issuance of building permit. The  continued cycle of reporting how recommendations have been implemented through  construction ensures affordability and community benefits are executed. Keeping historic data  on affordable units generated by density bonus program (off site and on site) helps establish  precedent to improve on the program’s implementation.  • To the maximum extent possible, The Director of Housing should utilize community‐based  nonprofits to produce affordable housing related to the Density Bonus Program.  • Overall, there is too much reliance on the Director’s decision/discretion in many of these  Sections. There should be some oversight of the Director’s decisions, possibly Planning  Commission or Council.  Thank you for this opportunity to participate in the CodeNEXT process.  Date of Approval:  ________5‐18‐2018____________  Vote: 6‐0   For: Evan Taniguchi, Aan Coleman, David Carroll, Martha Gonzalez, Melissa Henao‐Robledo, and Ben  Luckens  Against: n/a   Abstain: n/a   Absent: Katie Halloran, Bart Whatley Beau Frail, Samuel Franco  Attest: _____________________________________________    David Carroll, AIA   Chair, City of Austin Design Commission