20200902-002a: Common Variance Requests Conditions Table — original pdf

Backup

VARIANCE REQUESTS & ASSOCIATED CONDITIONS    Appropriateness (Findings of Fact)  Findings for Land Commission Variances:  (2) development subject to similar code requirements; the variance: (a) (A)(1) the requirement will deprive the applicant of a privilege available to owners of other similarly situated property with approximately contemporaneous is not necessitated by the scale, layout, construction method, or other design decision made by the applicant, unless the design decision provides greater overall environmental protection than is achievable without the variance; is the minimum deviation from the code requirement necessary to allow a reasonable use of the property; and (b) (c) does not create a significant probability of harmful environmental consequences; and (3) development with the variance will result in water quality that is at least equal to the water quality achievable without the variance. Additional Findings for Stream Buffers:  (1) (2) (3) the criteria for granting a variance in Subsection (A) are met; the requirement for which a variance is requested prevents a reasonable, economic use of the entire property; and the variance is the minimum deviation from the code requirement necessary to allow a reasonable, economic use of the entire property. GLOSSARY  BSZ  CEF  CWQZ  DDZ  Dev’t  ERM  Barton Springs Zone  Critical Environmental Feature  Critical Water Quality Zone  Desired Development Zone  Development  Environmental Resource Management  (WPD)  ETJ  Extra Territorial Jurisdiction  IC  Impervious Cover  NSA  NSA  ROW  SFR  SOS  WQ  Net Site Area  Net Site Area  Right of Way  Single Family Residential  Save Our Springs  Water Quality  WQTZ  WS Rural  Water Quality Transition  Zone  Water Supply Rural  IPM  Integrated Pest Management  WS Suburban  Water Supply Suburban  MFR  Multifamily Residential  Wshed  Watershed      Revised 2020                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Page 1 of 4  VARIANCE REQUESTS & ASSOCIATED CONDITIONS     Structural containment (retaining walls) – REQUIRED   Similar to Cut & Fill  Code Requirements  Intent of Code  Suggested Conditions  Examples   Max 4 feet cut & fill allowed (except   Encourage design within  unlimited under buildings, when  constructing a WQ pond, or within a  ROW)  the land constraints   Maintain slope stability   Prevent loss of site   Structural containment (retaining walls)   Restoration and revegetation   Terracing (expands footprint, disturbance, and tree  removal)  Variance  Request  Cut & Fill  25‐8‐341   25‐8‐342   Construction  on Slopes  25‐8‐301  25‐8‐302  (CWQZ &  WQTZ)  25‐8‐261  25‐8‐322  25‐8‐452  25‐8‐483   Must restore & stabilize cut & fill areas  Up to 8 ft. administrative variance  allowed in DDZ if not located on a  slope gradient >15% or <100 feet of  classified waterway     No roadway or driveway on slope  >15% unless necessary for primary  access to >2 acres with gradient of  <15% or building sites for at least 5  residential units   No buildings/parking structures on  slope >25% or parking areas on slope  >15%   Building/parking structure OK on slope  15‐25% if terraced, vegetation  restored, <10% footprint on slopes  >15%  parks, trails, docks, etc.). Utility lines  may cross CWQZ with direct crossing,  DDZ allows utility to run parallel if in  outer half of CWQZ. Street crossings in  CWQZ limited, limits vary with wshed.  No variances to CWQZ in BSZ (SOS).   WQTZ: Does not apply to DDZ, 18% in  WS Sub. Wsheds. In BSZ & WS Rural  wsheds, WQTZ same as CWQZ (except  SFR OK if min. lot size 2 ac. & max.  density 1 unit/3 ac.); WQTZ variances  possible in BSZ (is not SOS).    character   Minimize site disturbance  Protect surface &  groundwater quality by  eliminating sediment  discharges   Maintain slope stability   Protect fragile  environments   Prevent concentration of  runoff   Reduce erosion &  sedimentation   Increased setback from significant features   Preserve trees and/or natural areas not already  required to preserve (ETJ)   Apply Landscaping Ordinance for projects in the ETJ   Increase tree mitigation inches  condition if slope exceeds 33% (3:1 slope)   Restoration & revegetation   Terracing (expands footprint, disturbance, and tree  removal)   Preserve trees and/or natural areas not already  required to preserve   Apply Landscaping Ordinance for projects in the ETJ   Increased tree mitigation inches   Preserve function &  character of riparian  zones   Filter pollutants (esp.   Additional public open space area designation    Provide an ERM‐approved restoration or  enhancement plan for native vegetation/invasive  plant management (IPM) plan with limited irrigation  effective in undisturbed  land in riparian soils)   Pervious pavers for sidewalks within the CWQZ   Ensure infiltration volume is maintained  (compensate on other areas of site for lost buffers)   Preserve trees and/or natural areas not already  required to preserve through conservation easement  Increase the CWQZ / WQTZ buffer to compensate or  exceed for CWQZ / WQTZ encroachment  Creek Buffers   CWQZ: dev't prohibited (except fences,   Roadways   Driveways   Parking   Level Building Slab, check  to see if terrace slab  would work   Floodplain & Drainage  Modifications  (buildings and parking)   More common in  western watersheds with  steep slopes   CWQZ variances  occasional for driveway  crossings or  encroachments to allow  "reasonable use", utility  lines, reduction of  floodplain area, redirect  drainage ways.            Revised 2020                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Page 2 of 4  VARIANCE REQUESTS & ASSOCIATED CONDITIONS    Code Requirements  Intent of Code  Suggested Conditions  Examples   Preserve biologic and   Increased CEF buffer area from standard  Variance  Request  Critical  Environmental  Features (CEFs)  and CEF  Buffers  25‐8‐281  25‐8‐282  Impervious  Cover (IC)  25‐8‐63  25‐8‐64  25‐8‐65    Net Site Area  (NSA)  25‐8‐62   CEFs include: bluffs, canyon rimrocks,  caves, sinkholes, springs, & wetlands   Caves and sinkholes protected by 150‐ 300 ft. buffer   Wetland buffer 150’, may be  administratively mitigated depending  on quality of wetland and extent of  disturbance without a variance   No development allowed within buffer   SFR lots may not include or be within  50 ft. of CEF   Administrative variances are allowed if  all characteristics of the CEF and  related water quality/quantity  functions are preserved.   Preservation/setbacks/mitigation is  described in ECM 1.10   Administrative variance allowed to  reduce buffer under certain  circumstances   Spring and karst feature buffers  reductions of less than 50‐ft require a  formal land commission variance.   Based on gross site area within DDZ   Based on net site area within WS and   Urban wsheds use Zoning IC limits only  IC allowed in WQTZ WS Suburban   Variances not allowed for SOS IC limits   WS Rural and BSZ also have density  BSZ  (18%)  limits    hydrogeologic integrity  and the water  quality/quantity for  sensitive environmental  resources   Subdivisions   Site Plans   Trams   Boat Docks   Driveways   Utility Lines   Drainage Modifications      requirement, and apply to unprotected areas that  provide additional benefits to water quality/quantity   Exceed water quality requirements by providing  enhanced stormwater treatment such as green  infrastructure (e.g., raingardens, rain harvesting,  constructed wetlands, enhanced  infiltration/recharge)   Provide an ERM‐approved restoration or  enhancement plan for native vegetation/invasive  plant management (IPM) plan with limited irrigation   Preserve trees and/or natural areas not already  required to preserve (e.g., meet tree protection  ordinance standards, including projects in the ETJ)   For caves, install an ERM‐approved cave gate   For non‐point recharge features, require a perimeter  fence and gate   For wetlands, mitigation may include enhancement  of existing wetland through plantings, soil  amendments, removal of existing land use (i.e.  ranching, mowing, etc), invasive species removal,  protection of upstream drainages, or similar  improvements of other wetland features on site.   Minimize runoff &   Increase capacity/size and/or upgrade type of  maximize infiltration to  protect quality &  quantity of surface &  groundwater   Limits established based  on sensitivity of  watershed and impact on  drinking water   Conserve open space  structural controls, GSI ECM 1.6.7   Treat previously untreated off‐site areas   Prohibit harmful land uses (e.g., service stations,  auto repair, etc.)   Increase creek setbacks   Pervious pavement for sidewalks within CWQZ   Clustered development to limit disturbance    Preserve trees and/or natural areas not already  required to be preserve   Apply Landscaping Ordinance for projects in the ETJ   Increased amount of  impervious cover or  density   Sites with little or no NSA  Revised 2020                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Page 3 of 4  VARIANCE REQUESTS & ASSOCIATED CONDITIONS    Variance  Request  Placement of  Fill in a Lake  25‐8‐368(B),  (C), and (D)   Placement of fill in a lake is prohibited,  unless necessary to restore an eroding  shoreline as it existed 10 years prior to  the date of the application  Code Requirements  Intent of Code  Suggested Conditions  Examples   Prevent land capture,   Ensure no net loss of lake surface area through   Add fill to an existing cut‐ which converts CoA  resources to private land   Preserve water volume of  shoreline modifications elsewhere on the property  where existing land becomes lake   Increase shoreline/riparian plantings by 25% over  the reservoir  what is ordinarily required   Bring existing non‐compliant bulkheads to current  code, with wave abatement and aquatic plantings      in slip   Previously unpermitted  land capture under  environmental  enforcement action   Preserve wetlands   Prevent ability of land  owners to increase their  land development rights  through capture of land   Prevent sediment plumes  in water   Prevent contamination of  water from sediments  Dredging in  Excess of 25  Cubic Yards  25‐8‐368(B)  and (E)   Staff cannot administratively approve   Prevent sediment  dredging in excess of 25 cubic yards  discharge   Requires Section 404 of the Clean   Preserve shallow aquatic   Ensure that spoils disposal is effectively dealt with  and that there is adequate construction access off  site  Water Act (CWA) Permit reviewed by  U.S. Army Corps of Engineers  vegetation   Mitigate potential damage to aquatic plants through   Prevent destabilization of  additional wetland restoration   Prevent excess   Ensure run‐off from development is adequately  lakebed   Preserve benthic  macroinvertebrate  community near  shoreline  development in CWQZ  buffer and floodplain   Prevent erosion from  destabilized banks   Preserve existing  vegetation and  ecosystem function of  the riparian corridor   Limit amount of dredging for what is necessary for a   Enhanced inspection of silt curtains to prevent  standard size boat  sediment plumes  controlled and that the proposed access won't cause  additional erosion   Remove existing development from the lake CWQZ   Restore bank to excellent condition, as determined  by functional assessment   Demonstrate how stormwater will be controlled to  prevent bank erosion  Shoreline  Access    For single family residences, necessary  access is limited to the minimum area  of disturbance necessary to construct a  single means of access            Dock cannot extend more  than 30' from the  shoreline, but existing  shallow conditions prevent  ability of a boat to enter a  slip, or a boat lift to be  installed within a slip  Applicant has existing stairs  and wants to add a tram,  ramp, etc.  Revised 2020                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Page 4 of 4