ITEM8 C15-2022-0071 ADV PACKET 11-14 PART1

Board of Adjustment – Nov. 14, 2022

ITEM8 C15-2022-0071 ADV PACKET 11-14 PART1 — original pdf

Backup

Thumbnail of the first page of the PDF — Page 1 of 29 pages

CITY OF AUSTIN Board of Adjustment Decision Sheet Item 8 DATE: Monday October 10, 2022 CASE NUMBER: C15-2022-0071 ___-____Thomas Ates OUT ___Y____Brooke Bailey ___Y____Jessica Cohen ___Y____Melissa Hawthorne ___Y____Barbara Mcarthur ___Y____Darryl Pruett ___-____Agustina Rodriguez OUT ___-____Richard Smith OUT ___Y____Michael Von Ohlen ___-____Nicholl Wade OUT ___Y____Kelly Blume (Alternate) ___Y____Carrie Waller (Alternate) ___Y____Marcel Gutierrez-Garza (Alternate) APPLICANT: Micah King OWNER: Daniel Mitchell ADDRESS: 2311 LAFAYETTE AVE VARIANCE REQUESTED: The applicant is requesting variance(s) from the Land Development Code, Section 25-2-774 (Two-Family Residential Use) for a Two-Family Residential a) (C) (5) (a) to increase the total square footage of a Secondary Dwelling unit from the lesser of 1,100 square feet or 0.15 FAR (maximum allowed) to 1,452 square feet; and b) (C) (5) (b) to increase the second floor square footage of 550 square feet (maximum allowed) to 756 square feet (requested) in order to erect a Secondary Dwelling Unit in an “SF-3-NP”, Single-Family Residence-Neighborhood Plan zoning district. (Upper Boggy Creek Neighborhood Plan) Note: Per LDC 25-2-774 - TWO-FAMILY RESIDENTIAL USE. (A) For a two-family residential use, the base zoning district regulations are superseded by the requirements of this section. (B) For a two-family residential use the minimum lot area is equivalent to a standard lot. (C) The second dwelling unit: (1) must be contained in a structure other than the principal structure; (2) must be located: (a) at least 10 feet to the rear or side of the principal structure; or ITEM8/1(b) above a detached garage; (3) may be connected to the principal structure by a covered walkway; (4) may not exceed a height of 30 feet, and is limited to two stories; (5) may not exceed: (a) 1,100 total square feet or a floor-to-area ratio of 0.15, whichever is smaller; and (b) 550 square feet on the second story, if any; and (6) may not be used as a short term rental for more than 30 days in a calendar year if the second dwelling unit was constructed after October 1, 2015. BOARD’S DECISION: The public hearing was closed by Madam Chair Jessica Cohen, Board member Michael Von Ohlen motions to postpone to November 14, 2022; Board member Melissa Hawthorne second on 9-0 vote; POSTPONED TO NOVEMBER 14, 2022. FINDING: 1. The Zoning regulations applicable to the property do not allow for a reasonable use because: 2. (a) The hardship for which the variance is requested is unique to the property in that: (b) The hardship is not general to the area in which the property is located because: 3. The variance will not alter the character of the area adjacent to the property, will not impair the use of adjacent conforming property, and will not impair the purpose of the regulations of the zoning district in which the property is located because: ______________________________ Elaine Ramirez Executive Liaison ____________________________ Jessica Cohen Madam Chair forITEM8/2BOA GENERAL REVIEW COVERSHEET RE-NOTIFICATION CASE: C15-2022-0071 BOA DATE: November 14th, 2022 ADDRESS: 2311 Lafayette Ave OWNER: Daniel Mitchell COUNCIL DISTRICT: 9 AGENT: Micah King (Husch Blackwell LLP) ZONING: SF-3-NP (Upper Boggy Creek) LEGAL DESCRIPTION: LOT 8 BLK 1 OLT 27-28&31 DIV C NOWLIN HEIGHTS VARIANCE REQUEST: a) (C) (2) (a) for a Two-Family Residential use location at least 10 feet to the rear or side of the principal structure to a Two-Family use location at to the front of the principal structure and b) (C) (5) (a) to increase the total square footage of a Secondary Dwelling unit from the lesser of 1,100 square feet or 0.15 FAR, 901.5 square feet to 948 square feet. SUMMARY: erect Single-Family Primary residence in the rear and change use of existing Single-Family Primary residence to a Two-Family Residential use. ISSUES: narrow width of lot, 24 inch Heritage tree and critical root zones ZONING LAND USES Site North South East West SF-3-NP SF-3-NP SF-3-NP SF-3-NP SF-3-NP Single-Family Single-Family Single-Family Single-Family Single-Family NEIGHBORHOOD ORGANIZATIONS: Austin Independent School District Austin Lost and Found Pets Austin Neighborhoods Council Cherrywood Neighborhood Assn. Concordia Neighborhood Association Del Valle Community Coalition Friends of Austin Neighborhoods Homeless Neighborhood Association Neighborhood Empowerment Foundation Neighbors United for Progress Preservation Austin SELTexas Sierra Club, Austin Regional Group Upper Boggy Creek Neighborhood Planning Team ITEM8/3Micah J. King 111 Congress Avenue, Suite 1400 Austin, Texas 78701 Direct: 512.370.3468 October 20, 2022 Board of Adjustment City of Austin c/o Elaine Ramirez Planner Senior and Board of Adjustment Liaison City of Austin Development Services Department 6310 Wilhelmina Delco Drive Austin, Texas 78752 RE: Updated Variance Request for Property Located at 2311 Lafayette Avenue (the “Property”); Case C15-2022-0071 Dear Ms. Ramirez: Please accept the attached updated variance request, the approval of which would (i) facilitate the replacement of an existing, non-complying secondary unit with a new rear dwelling unit (which would become the primary structure); (ii) eliminate the existing rear unit’s setback encroachments; and (iii) facilitate the preservation of the front dwelling unit (which currently serves as the principal structure), which was constructed in 1948 and contributes to the neighborhood’s unique character. The proposed replacement rear unit would comply with all maximum setback and impervious cover limits. As such, we are requesting variances from the following code sections: § 25-2-774(C)(2)(a), to change the requirement that the second dwelling unit must be located at least 10 feet to the rear or side of the principal structure (required) to must be located at least 10 feet to the front of the principal structure (requested); and § 25-2-774(C)(5)(a), to increase the maximum size of the secondary unit (proposed to be the front house) from the lesser of 1,100 sq. ft. or 0.15 FAR (which equates to 901.5 sq. ft.) (required) to 948 sq. ft. (requested). The variance is needed because the existing units are insufficient to meet the needs for safe, sound, and adequate living and home office space as the rear unit is a non-complying structure and has long been beyond what makes sense to repair, and the front house (which has only 948 sq. ft. of conditioned space) should be maintained to help preserve the area’s character (which is an area in which original homes are being replaced with large, out-of-character homes). In addition, the front house cannot be simply expanded in a meaningful way (i) to the front due to the front setback requirement, (ii) to the rear due to a Heritage Tree, ¼ and ½ Critical Root Zones (“CRZs”), and HB: 4837-0117-9511.2 ITEM8/4Elaine Ramirez October 20, 2022 Page 2 10' separation requirements, or (iii) to the side due to the driveway, which provides the only possible accessible route to the rear unit. The existing rear unit is a noncomplying structure because it is 1,168 sq. ft. (and it also encroaches on the setbacks) and so there is decades-long, on-site precedent for a larger secondary unit than is allowed under current Code. In addition to the preservation of the front house, a benefit of approval is it would facilitate the replacement of the rear unit with one that complies with the minimum side and rear setback requirements, which it currently violates. Thank you for your consideration. Sincerely, Micah King Exhibits: A. Variance Application B. Property Location Map C. Survey D. Site Calculations E. Architectural Plans F. Site Photos HB: 4837-0117-9511.2 ITEM8/5 Exhibit A: Variance Application ITEM8/6(updated Notice verbiage) RE-NOTIFICATION CITY OF AUSTIN 10/20/2022 Development Services Department (cid:51)(cid:72)(cid:85)(cid:80)(cid:76)(cid:87)(cid:87)(cid:76)(cid:81)(cid:74)(cid:3)(cid:9)(cid:3)(cid:39)(cid:72)(cid:89)(cid:72)(cid:79)(cid:82)(cid:83)(cid:80)(cid:72)(cid:81)(cid:87)(cid:3)(cid:38)(cid:72)(cid:81)(cid:87)(cid:72)(cid:85) (cid:51)(cid:75)(cid:82)(cid:81)(cid:72)(cid:29)(cid:3)(cid:24)(cid:20)(cid:21)(cid:17)(cid:28)(cid:26)(cid:27)(cid:17)(cid:23)(cid:19)(cid:19)(cid:19)(cid:3) (cid:25)(cid:22)(cid:20)(cid:19)(cid:3)(cid:58)(cid:76)(cid:79)(cid:75)(cid:72)(cid:79)(cid:80)(cid:76)(cid:81)(cid:68)(cid:3)(cid:39)(cid:72)(cid:79)(cid:70)(cid:82)(cid:3)(cid:39)(cid:85)(cid:15)(cid:3)(cid:36)(cid:88)(cid:86)(cid:87)(cid:76)(cid:81)(cid:15)(cid:3)(cid:55)(cid:72)(cid:91)(cid:68)(cid:86)(cid:3)(cid:26)(cid:27)(cid:26)(cid:24)(cid:21) Board of Adjustment General/Parking Variance Application WARNING: Filing of this appeal stops all affected construction activity. (cid:55)(cid:75)(cid:76)(cid:86)(cid:3)(cid:68)(cid:83)(cid:83)(cid:79)(cid:76)(cid:70)(cid:68)(cid:87)(cid:76)(cid:82)(cid:81)(cid:3)(cid:76)(cid:86)(cid:3)(cid:68)(cid:3)(cid:73)(cid:76)(cid:79)(cid:79)(cid:68)(cid:69)(cid:79)(cid:72)(cid:3)(cid:51)(cid:39)(cid:41)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:68)(cid:87)(cid:3)(cid:70)(cid:68)(cid:81)(cid:3)(cid:69)(cid:72)(cid:3)(cid:70)(cid:82)(cid:80)(cid:83)(cid:79)(cid:72)(cid:87)(cid:72)(cid:71)(cid:3)(cid:72)(cid:79)(cid:72)(cid:70)(cid:87)(cid:85)(cid:82)(cid:81)(cid:76)(cid:70)(cid:68)(cid:79)(cid:79)(cid:92)(cid:17)(cid:3)(cid:55)(cid:82)(cid:3)(cid:72)(cid:81)(cid:86)(cid:88)(cid:85)(cid:72)(cid:3)(cid:92)(cid:82)(cid:88)(cid:85)(cid:3) (cid:76)(cid:81)(cid:73)(cid:82)(cid:85)(cid:80)(cid:68)(cid:87)(cid:76)(cid:82)(cid:81)(cid:3)(cid:76)(cid:86)(cid:3)(cid:86)(cid:68)(cid:89)(cid:72)(cid:71)(cid:15)(cid:3)(cid:70)(cid:79)(cid:76)(cid:70)(cid:78)(cid:3)(cid:75)(cid:72)(cid:85)(cid:72)(cid:3)(cid:87)(cid:82)(cid:3)(cid:54)(cid:68)(cid:89)(cid:72)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:72)(cid:3)(cid:73)(cid:82)(cid:85)(cid:80)(cid:3)(cid:87)(cid:82)(cid:3)(cid:92)(cid:82)(cid:88)(cid:85)(cid:3)(cid:70)(cid:82)(cid:80)(cid:83)(cid:88)(cid:87)(cid:72)(cid:85)(cid:15)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:72)(cid:81)(cid:3)(cid:82)(cid:83)(cid:72)(cid:81)(cid:3)(cid:92)(cid:82)(cid:88)(cid:85)(cid:3)(cid:70)(cid:82)(cid:83)(cid:92)(cid:3)(cid:68)(cid:81)(cid:71)(cid:3) (cid:70)(cid:82)(cid:81)(cid:87)(cid:76)(cid:81)(cid:88)(cid:72)(cid:17)(cid:3)(cid:3) (cid:55)(cid:75)(cid:72)(cid:3)(cid:55)(cid:68)(cid:69)(cid:3)(cid:78)(cid:72)(cid:92)(cid:3)(cid:80)(cid:68)(cid:92)(cid:3)(cid:69)(cid:72)(cid:3)(cid:88)(cid:86)(cid:72)(cid:71)(cid:3)(cid:87)(cid:82)(cid:3)(cid:81)(cid:68)(cid:89)(cid:76)(cid:74)(cid:68)(cid:87)(cid:72)(cid:3)(cid:87)(cid:82)(cid:3)(cid:72)(cid:68)(cid:70)(cid:75)(cid:3)(cid:73)(cid:76)(cid:72)(cid:79)(cid:71)(cid:30)(cid:3)(cid:54)(cid:75)(cid:76)(cid:73)(cid:87)(cid:3)(cid:14)(cid:3)(cid:55)(cid:68)(cid:69)(cid:3)(cid:80)(cid:82)(cid:89)(cid:72)(cid:86)(cid:3)(cid:87)(cid:82)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:72)(cid:3)(cid:83)(cid:85)(cid:72)(cid:89)(cid:76)(cid:82)(cid:88)(cid:86)(cid:3)(cid:73)(cid:76)(cid:72)(cid:79)(cid:71)(cid:17)(cid:3)(cid:55)(cid:75)(cid:72)(cid:3)(cid:40)(cid:81)(cid:87)(cid:72)(cid:85)(cid:3) (cid:78)(cid:72)(cid:92)(cid:3)(cid:68)(cid:70)(cid:87)(cid:76)(cid:89)(cid:68)(cid:87)(cid:72)(cid:86)(cid:3)(cid:79)(cid:76)(cid:81)(cid:78)(cid:86)(cid:15)(cid:3)(cid:72)(cid:80)(cid:68)(cid:76)(cid:79)(cid:86)(cid:15)(cid:3)(cid:68)(cid:81)(cid:71)(cid:3)(cid:69)(cid:88)(cid:87)(cid:87)(cid:82)(cid:81)(cid:86)(cid:17)(cid:3)(cid:56)(cid:86)(cid:72)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:72)(cid:3)(cid:56)(cid:83)(cid:3)(cid:9)(cid:3)(cid:39)(cid:82)(cid:90)(cid:81)(cid:3)(cid:36)(cid:85)(cid:85)(cid:82)(cid:90)(cid:3)(cid:78)(cid:72)(cid:92)(cid:86)(cid:3)(cid:87)(cid:82)(cid:3)(cid:86)(cid:70)(cid:85)(cid:82)(cid:79)(cid:79)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:85)(cid:82)(cid:88)(cid:74)(cid:75)(cid:3)(cid:71)(cid:85)(cid:82)(cid:83)(cid:16)(cid:71)(cid:82)(cid:90)(cid:81)(cid:3) (cid:79)(cid:76)(cid:86)(cid:87)(cid:86)(cid:3)(cid:68)(cid:81)(cid:71)(cid:3)(cid:70)(cid:75)(cid:72)(cid:70)(cid:78)(cid:3)(cid:69)(cid:82)(cid:91)(cid:72)(cid:86)(cid:15)(cid:3)(cid:68)(cid:81)(cid:71)(cid:3)(cid:75)(cid:76)(cid:87)(cid:3)(cid:40)(cid:81)(cid:87)(cid:72)(cid:85)(cid:3)(cid:87)(cid:82)(cid:3)(cid:80)(cid:68)(cid:78)(cid:72)(cid:3)(cid:68)(cid:3)(cid:86)(cid:72)(cid:79)(cid:72)(cid:70)(cid:87)(cid:76)(cid:82)(cid:81)(cid:17)(cid:3) (cid:55)(cid:75)(cid:72)(cid:3)(cid:68)(cid:83)(cid:83)(cid:79)(cid:76)(cid:70)(cid:68)(cid:87)(cid:76)(cid:82)(cid:81)(cid:3)(cid:80)(cid:88)(cid:86)(cid:87)(cid:3)(cid:69)(cid:72)(cid:3)(cid:70)(cid:82)(cid:80)(cid:83)(cid:79)(cid:72)(cid:87)(cid:72)(cid:3)(cid:68)(cid:81)(cid:71)(cid:3)(cid:68)(cid:70)(cid:70)(cid:88)(cid:85)(cid:68)(cid:87)(cid:72)(cid:3)(cid:83)(cid:85)(cid:76)(cid:82)(cid:85)(cid:3)(cid:87)(cid:82)(cid:3)(cid:86)(cid:88)(cid:69)(cid:80)(cid:76)(cid:87)(cid:87)(cid:68)(cid:79)(cid:17)(cid:3)If more space is required, please complete Section (cid:25) as needed.(cid:3)(cid:36)(cid:79)(cid:79)(cid:3)(cid:76)(cid:81)(cid:73)(cid:82)(cid:85)(cid:80)(cid:68)(cid:87)(cid:76)(cid:82)(cid:81)(cid:3)(cid:76)(cid:86)(cid:3)(cid:85)(cid:72)(cid:84)(cid:88)(cid:76)(cid:85)(cid:72)(cid:71)(cid:3)(cid:11)(cid:76)(cid:73)(cid:3)(cid:68)(cid:83)(cid:83)(cid:79)(cid:76)(cid:70)(cid:68)(cid:69)(cid:79)(cid:72)(cid:12)(cid:17)(cid:3) For Office Use Only (cid:38)(cid:68)(cid:86)(cid:72)(cid:3)(cid:6)(cid:3)(cid:3)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:3)(cid:3)(cid:53)(cid:50)(cid:58)(cid:3)(cid:6)(cid:3)(cid:3)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:3)(cid:3)(cid:55)(cid:68)(cid:91)(cid:3)(cid:6)(cid:3)(cid:3)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:3) 0213100205 C15-2022-0071 13012898 Section 1: Applicant Statement (cid:54)(cid:87)(cid:85)(cid:72)(cid:72)(cid:87)(cid:3)(cid:36)(cid:71)(cid:71)(cid:85)(cid:72)(cid:86)(cid:86)(cid:29)(cid:3)(cid:3) (cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:3) 2311 Lafayette Avenue, Austin, TX 78722 (cid:54)(cid:88)(cid:69)(cid:71)(cid:76)(cid:89)(cid:76)(cid:86)(cid:76)(cid:82)(cid:81)(cid:3)(cid:47)(cid:72)(cid:74)(cid:68)(cid:79)(cid:3)(cid:39)(cid:72)(cid:86)(cid:70)(cid:85)(cid:76)(cid:83)(cid:87)(cid:76)(cid:82)(cid:81)(cid:29)(cid:3) (cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:3) Nowlin Heights, Lot 8, Block 1 (cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:3) (cid:47)(cid:82)(cid:87)(cid:11)(cid:86)(cid:12)(cid:29)(cid:3)(cid:3)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:3)(cid:3) (cid:37)(cid:79)(cid:82)(cid:70)(cid:78)(cid:11)(cid:86)(cid:12)(cid:29)(cid:3)(cid:3)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:3) 1 8 (cid:50)(cid:88)(cid:87)(cid:79)(cid:82)(cid:87)(cid:29)(cid:3)(cid:3)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:3)(cid:3) (cid:39)(cid:76)(cid:89)(cid:76)(cid:86)(cid:76)(cid:82)(cid:81)(cid:29)(cid:3)(cid:3)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:3) 27, 28, and 31 C (cid:61)(cid:82)(cid:81)(cid:76)(cid:81)(cid:74)(cid:3)(cid:39)(cid:76)(cid:86)(cid:87)(cid:85)(cid:76)(cid:70)(cid:87)(cid:29)(cid:3)(cid:3)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:3) (Upper Boggy Creek) SF-3-NP Council District: 9 (cid:44)(cid:18)(cid:58)(cid:72)(cid:3)(cid:3)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:3) (cid:3)(cid:82)(cid:81)(cid:3)(cid:69)(cid:72)(cid:75)(cid:68)(cid:79)(cid:73)(cid:3)(cid:82)(cid:73)(cid:3)(cid:80)(cid:92)(cid:86)(cid:72)(cid:79)(cid:73)(cid:18)(cid:82)(cid:88)(cid:85)(cid:86)(cid:72)(cid:79)(cid:89)(cid:72)(cid:86)(cid:3)(cid:68)(cid:86)(cid:3) Micah King (Husch Blackwell LLP) (cid:68)(cid:88)(cid:87)(cid:75)(cid:82)(cid:85)(cid:76)(cid:93)(cid:72)(cid:71)(cid:3)(cid:68)(cid:74)(cid:72)(cid:81)(cid:87)(cid:3)(cid:73)(cid:82)(cid:85)(cid:3)(cid:3)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:3) (cid:3)(cid:68)(cid:73)(cid:73)(cid:76)(cid:85)(cid:80)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:68)(cid:87)(cid:3)(cid:82)(cid:81)(cid:3) Daniel Mitchell (cid:48)(cid:82)(cid:81)(cid:87)(cid:75)(cid:3)(cid:3) August (cid:15)(cid:3)(cid:39)(cid:68)(cid:92)(cid:3) 31 (cid:15)(cid:3)(cid:60)(cid:72)(cid:68)(cid:85)(cid:3) 2022 (cid:15)(cid:3)(cid:75)(cid:72)(cid:85)(cid:72)(cid:69)(cid:92)(cid:3)(cid:68)(cid:83)(cid:83)(cid:79)(cid:92)(cid:3)(cid:73)(cid:82)(cid:85)(cid:3)(cid:68)(cid:3)(cid:75)(cid:72)(cid:68)(cid:85)(cid:76)(cid:81)(cid:74)(cid:3)(cid:69)(cid:72)(cid:73)(cid:82)(cid:85)(cid:72)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:72)(cid:3) (cid:37)(cid:82)(cid:68)(cid:85)(cid:71)(cid:3)(cid:82)(cid:73)(cid:3)(cid:36)(cid:71)(cid:77)(cid:88)(cid:86)(cid:87)(cid:80)(cid:72)(cid:81)(cid:87)(cid:3)(cid:73)(cid:82)(cid:85)(cid:3)(cid:70)(cid:82)(cid:81)(cid:86)(cid:76)(cid:71)(cid:72)(cid:85)(cid:68)(cid:87)(cid:76)(cid:82)(cid:81)(cid:3)(cid:87)(cid:82)(cid:3)(cid:11)(cid:86)(cid:72)(cid:79)(cid:72)(cid:70)(cid:87)(cid:3)(cid:68)(cid:83)(cid:83)(cid:85)(cid:82)(cid:83)(cid:85)(cid:76)(cid:68)(cid:87)(cid:72)(cid:3)(cid:82)(cid:83)(cid:87)(cid:76)(cid:82)(cid:81)(cid:3)(cid:69)(cid:72)(cid:79)(cid:82)(cid:90)(cid:12)(cid:29)(cid:3) (cid:40)(cid:85)(cid:72)(cid:70)(cid:87)(cid:3) (cid:36)(cid:87)(cid:87)(cid:68)(cid:70)(cid:75)(cid:3) (cid:38)(cid:82)(cid:80)(cid:83)(cid:79)(cid:72)(cid:87)(cid:72)(cid:3) (cid:53)(cid:72)(cid:80)(cid:82)(cid:71)(cid:72)(cid:79)(cid:3) (cid:48)(cid:68)(cid:76)(cid:81)(cid:87)(cid:68)(cid:76)(cid:81)(cid:3) (cid:50)(cid:87)(cid:75)(cid:72)(cid:85)(cid:29)(cid:3)(cid:3)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:3) (cid:55)(cid:92)(cid:83)(cid:72)(cid:3)(cid:82)(cid:73)(cid:3)(cid:54)(cid:87)(cid:85)(cid:88)(cid:70)(cid:87)(cid:88)(cid:85)(cid:72)(cid:29)(cid:3)(cid:3) Replacement of non-complying rear unit and flip primary/secondary (cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:66)(cid:3) (cid:38)(cid:76)(cid:87)(cid:92)(cid:3)(cid:82)(cid:73)(cid:3)(cid:36)(cid:88)(cid:86)(cid:87)(cid:76)(cid:81)(cid:3)(cid:95)(cid:3)(cid:37)(cid:82)(cid:68)(cid:85)(cid:71)(cid:3)(cid:82)(cid:73)(cid:3)(cid:36)(cid:71)(cid:77)(cid:88)(cid:86)(cid:87)(cid:80)(cid:72)(cid:81)(cid:87)(cid:3)(cid:42)(cid:72)(cid:81)(cid:72)(cid:85)(cid:68)(cid:79)(cid:18)(cid:51)(cid:68)(cid:85)(cid:78)(cid:76)(cid:81)(cid:74)(cid:3)(cid:57)(cid:68)(cid:85)(cid:76)(cid:68)(cid:81)(cid:70)(cid:72)(cid:3)(cid:36)(cid:83)(cid:83)(cid:79)(cid:76)(cid:70)(cid:68)(cid:87)(cid:76)(cid:82)(cid:81)(cid:3) (cid:19)(cid:25)(cid:18)(cid:21)(cid:23)(cid:18)(cid:21)(cid:19)(cid:21)(cid:20)(cid:3)(cid:95)(cid:3)(cid:51)(cid:68)(cid:74)(cid:72)(cid:3)(cid:23)(cid:3)(cid:82)(cid:73)(cid:3)(cid:27)(cid:3) ITEM8/7 Portion of the City of Austin Land Development Code applicant is seeking a variance from: RE-NOTIFICATION (updated Notice verbiage) (cid:134)(cid:3)(cid:21)(cid:24)(cid:16)(cid:21)(cid:16)(cid:26)(cid:26)(cid:23)(cid:11)(cid:38)(cid:12)(cid:11)(cid:21)(cid:12)(cid:11)(cid:68)(cid:12)(cid:15)(cid:3)(cid:87)(cid:82)(cid:3)(cid:70)(cid:75)(cid:68)(cid:81)(cid:74)(cid:72)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:72)(cid:3)(cid:85)(cid:72)(cid:84)(cid:88)(cid:76)(cid:85)(cid:72)(cid:80)(cid:72)(cid:81)(cid:87)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:68)(cid:87)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:72)(cid:3)(cid:86)(cid:72)(cid:70)(cid:82)(cid:81)(cid:71)(cid:3)(cid:71)(cid:90)(cid:72)(cid:79)(cid:79)(cid:76)(cid:81)(cid:74)(cid:3)(cid:88)(cid:81)(cid:76)(cid:87)(cid:3)(cid:80)(cid:88)(cid:86)(cid:87)(cid:3)(cid:69)(cid:72)(cid:3)(cid:79)(cid:82)(cid:70)(cid:68)(cid:87)(cid:72)(cid:71)(cid:3)(cid:68)(cid:87)(cid:3)(cid:79)(cid:72)(cid:68)(cid:86)(cid:87)(cid:3) (cid:20)(cid:19)(cid:3)(cid:73)(cid:72)(cid:72)(cid:87)(cid:3)(cid:87)(cid:82)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:72)(cid:3)(cid:85)(cid:72)(cid:68)(cid:85)(cid:3)(cid:82)(cid:85)(cid:3)(cid:86)(cid:76)(cid:71)(cid:72)(cid:3)(cid:82)(cid:73)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:72)(cid:3)(cid:83)(cid:85)(cid:76)(cid:81)(cid:70)(cid:76)(cid:83)(cid:68)(cid:79)(cid:3)(cid:86)(cid:87)(cid:85)(cid:88)(cid:70)(cid:87)(cid:88)(cid:85)(cid:72)(cid:3)(cid:11)(cid:85)(cid:72)(cid:84)(cid:88)(cid:76)(cid:85)(cid:72)(cid:71)(cid:12)(cid:3)(cid:87)(cid:82)(cid:3)(cid:80)(cid:88)(cid:86)(cid:87)(cid:3)(cid:69)(cid:72)(cid:3)(cid:79)(cid:82)(cid:70)(cid:68)(cid:87)(cid:72)(cid:71)(cid:3)(cid:68)(cid:87)(cid:3)(cid:79)(cid:72)(cid:68)(cid:86)(cid:87)(cid:3)(cid:20)(cid:19)(cid:3)(cid:73)(cid:72)(cid:72)(cid:87)(cid:3)(cid:87)(cid:82)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:72)(cid:3) (cid:73)(cid:85)(cid:82)(cid:81)(cid:87)(cid:3)(cid:82)(cid:73)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:72)(cid:3)(cid:83)(cid:85)(cid:76)(cid:81)(cid:70)(cid:76)(cid:83)(cid:68)(cid:79)(cid:3)(cid:86)(cid:87)(cid:85)(cid:88)(cid:70)(cid:87)(cid:88)(cid:85)(cid:72)(cid:3)(cid:11)(cid:85)(cid:72)(cid:84)(cid:88)(cid:72)(cid:86)(cid:87)(cid:72)(cid:71)(cid:12)(cid:30)(cid:3)(cid:68)(cid:81)(cid:71) (cid:134)(cid:3)(cid:21)(cid:24)(cid:16)(cid:21)(cid:16)(cid:26)(cid:26)(cid:23)(cid:11)(cid:38)(cid:12)(cid:11)(cid:24)(cid:12)(cid:11)(cid:68)(cid:12)(cid:15)(cid:3)(cid:87)(cid:82)(cid:3)(cid:76)(cid:81)(cid:70)(cid:85)(cid:72)(cid:68)(cid:86)(cid:72)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:72)(cid:3)(cid:80)(cid:68)(cid:91)(cid:17)(cid:3)(cid:86)(cid:76)(cid:93)(cid:72)(cid:3)(cid:82)(cid:73)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:72)(cid:3)(cid:86)(cid:72)(cid:70)(cid:82)(cid:81)(cid:71)(cid:68)(cid:85)(cid:92)(cid:3)(cid:88)(cid:81)(cid:76)(cid:87)(cid:3)(cid:11)(cid:83)(cid:85)(cid:82)(cid:83)(cid:82)(cid:86)(cid:72)(cid:71)(cid:3)(cid:87)(cid:82)(cid:3)(cid:69)(cid:72)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:72)(cid:3)(cid:73)(cid:85)(cid:82)(cid:81)(cid:87)(cid:3)(cid:75)(cid:82)(cid:88)(cid:86)(cid:72)(cid:12)(cid:3) (cid:73)(cid:85)(cid:82)(cid:80)(cid:3)(cid:87)(cid:75)(cid:72)(cid:3)(cid:79)(cid:72)(cid:86)(cid:86)(cid:72)(cid:85)(cid:3)(cid:82)(cid:73)(cid:3)(cid:20)(cid:15)(cid:20)(cid:19)(cid:19)(cid:3)(cid:86)(cid:84)(cid:17)(cid:3)(cid:73)(cid:87)(cid:17)(cid:3)(cid:82)(cid:85)(cid:3)(cid:19)(cid:17)(cid:20)(cid:24)(cid:3)(cid:41)(cid:36)(cid:53)(cid:3)(cid:11)(cid:28)(cid:19)(cid:20)(cid:17)(cid:24)(cid:3)(cid:86)(cid:84)(cid:17)(cid:3)(cid:73)(cid:87)(cid:17)(cid:12)(cid:3)(cid:11)(cid:85)(cid:72)(cid:84)(cid:88)(cid:76)(cid:85)(cid:72)(cid:71)(cid:12)(cid:3)(cid:87)(cid:82)(cid:3)(cid:28)(cid:23)(cid:27)(cid:3)(cid:86)(cid:84)(cid:17)(cid:3)(cid:73)(cid:87)(cid:17)(cid:3)(cid:11)(cid:85)(cid:72)(cid:84)(cid:88)(cid:72)(cid:86)(cid:87)(cid:72)(cid:71)(cid:12)(cid:17) Section 2: Variance Findings The Board must determine the existence of, sufficiency of, and weight of evidence supporting the findings described below. Therefore, you must complete each of the applicable Findings Statements as part of your application. Failure to do so may result in your application being rejected as incomplete. Please attach any additional supporting documents. NOTE: The Board cannot grant a variance that would provide the applicant with a special privilege not enjoyed by others similarly situated or potentially similarly situated. I contend that my entitlement to the requested variance is based on the following findings: Reasonable Use The zoning regulations applicable to the property do not allow for a reasonable use because: ____________________________________________________________________________ The regulations unreasonably constrain the ability of the owner to have adequate, safe housing ____________________________________________________________________________ to meet their needs without demolishing and replacing the existing front house, which was ____________________________________________________________________________ constructed in 1948. Both existing houses are small and in a declining state, the rear unit has ____________________________________________________________________________ long been in such a poor state that (cid:85)(cid:72)(cid:75)(cid:68)(cid:69)(cid:76)(cid:79)(cid:76)(cid:87)(cid:68)(cid:87)(cid:76)(cid:82)(cid:81) makes no sense, and there is no way to have ____________________________________________________________________________ an updated house with adequate space for the owner and a home office without demolishing ____________________________________________________________________________ the front house, which would be contrary to the City Council's policy objective of leveraging ____________________________________________________________________________ ADU regulations to incentivize the preservation of primary single-family dwellings. Hardship a) The hardship for which the variance is requested is unique to the property in that: ____________________________________________________________________________ The hardship is unique to the property because it has two very old structures that are both ____________________________________________________________________________ legally noncomplying, a 3-story multifamily building is immediately to the rear of the property, ____________________________________________________________________________ and options for where to provide safe, adequate, new housing that will help the owner remain in ____________________________________________________________________________ place are constrained by the narrow width of the lot combined with the locations of the houses ____________________________________________________________________________ in relation to the required setbacks, driveway, 24" Heritage Tree, and Critical Root Zones. b) The hardship is not general to the area in which the property is located because: ____________________________________________________________________________ The hardship is not general to the area because many nearby front houses have expanded in ____________________________________________________________________________ size or have room to expand without the buildable space being squeezed between a 25' front ____________________________________________________________________________ setback and a 24'' Heritage Tree, or the original houses have been demolished. As such, for ____________________________________________________________________________ many nearby properties, there is no hardship or, if there was a hardship, it is no longer general to the area because the owner scraped the lot and built a new house larger than is requested. ____________________________________________________________________________ City of Austin | Board of Adjustment General/Parking Variance Application 0(cid:25)/(cid:21)(cid:23)/20(cid:21)(cid:20) | Page 5 of 8 ITEM8/8 Area Character The variance will not alter the character of the area adjacent to the property, will not impair the use of adjacent conforming property, and will not impair the purpose of the regulations of the zoning district in which the property is located because: ____________________________________________________________________________ The variance will not alter the area’s character as the rear unit is already non-complying due to ____________________________________________________________________________ its size and the property backs up to a 3-story apartment building, which looms over the unit. ____________________________________________________________________________ Approval would only enhance character by helping meet housing needs while helping to ____________________________________________________________________________ preserve the front house, which is a prime example of original architecture in the neighborhood, ____________________________________________________________________________ and will result in a new rear unit that advances the purpose of the zoning regulations by ____________________________________________________________________________ eliminating encroachments and benefiting adjacent neighbors with new open space. Parking (additional criteria for parking variances only) Request for a parking variance requires the Board to make additional findings. The Board may grant a variance to a regulation prescribed in the City of Austin Land Development Code Chapter 25-6, Appendix A with respect to the number of off-street parking spaces or loading facilities required if it makes findings of fact that the following additional circumstances also apply: 1. Neither present nor anticipated future traffic volumes generated by the use of the site or the uses of sites in the vicinity reasonably require strict or literal interpretation and enforcement of the specific regulation because: ____________________________________________________________________________ N/A ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ 2. The granting of this variance will not result in the parking or loading of vehicles on public streets in such a manner as to interfere with the free flow of traffic of the streets because: ____________________________________________________________________________ N/A ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ 3. The granting of this variance will not create a safety hazard or any other condition inconsistent with the objectives of this Ordinance because: ____________________________________________________________________________ N/A ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ 4. The variance will run with the use or uses to which it pertains and shall not run with the site because: ____________________________________________________________________________ N/A ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ City of Austin | Board of Adjustment General/Parking Variance Application 0(cid:25)/(cid:21)(cid:23)/20(cid:21)(cid:20) | Page 6 of 8 ITEM8/9ITEM8/10Exhibit B: Property Location Map ITEM8/11Exhibit C: Survey ITEM8/12to be demolished NOTE: survey has been reduced to fit on 8.5" x11" paper ITEM8/13Exhibit (cid:39): Architectural Plans ITEM8/14tree table 5x5x5x4 crape myrtle 5x5x5x4 crape myrtle 4x4x4x2 crape myrtle 5x5x4x4x2x2x2 crape myrtle 16 hackberry 24 pecan 8 chinaberry 11 hackberry 15 hackberry 12 pecan 6x6x5x4 crape myrtle 6x6x5x4x4 crape myrtle 15 hackberry 58 59 60 61 65 100 101 102 103 104 112 113 125 #103 #104 ' 6 0 . 0 2 1 W ' " 0 0 7 2 ° 0 6 N 6 0 5 #65 K C A B T E S D R A Y E D S I ' 5 ' 8 0 . 0 2 1 E " 0 0 7 2 ° 0 6 S ' #125 K C A B T E S D R A Y E D S I ' 5 this site plan concept shows 25% coverage in full CRZ of protected pecan tree S 29°33'00" W 50.06' 10' REARYARD SETBACK 6 0 4 PROPOSED 2-STORY PRIMARY RESIDENCE slab foundation attached 1-car carport covered porch / 2nd floor overhang P R O T E C T E 24" D T R P E C E E A N " 7 - ' 1 2 ± r e p i . n m " 0 - ' 0 1 ) a ( ) 2 ( ) C ( 4 7 7 - 2 - 5 2 C D L G uncovered stoop & steps U E U E E E EXISTING 1-STORY HOUSE to be reclassified as ADU pier & beam foundation new electric meter trench underground to proposed 2-story house existing electric meter #113 #112 #58 #59 #60 #61 25' FRONTYARD SETBACK covered front porch O E 6 0 6 OE N 29°31'16" E 50.11' Lafayette Avenue 0 10 20 30 FT 10.18.2022 2311 Lafayette Avenue SITE PLAN CONCEPT - revised 10.18.2022 FOR BOARD OF ADJUSTMENT REVIEW ONLY HEIDI GOEBEL ARCHITECT ph. 512.454.9884 heidigoebel@sbcglobal.net ITEM8/15Exhibit (cid:40): Site Calculations ITEM8/162311 Lafayette Avenue zoning: SF-3 - NP [Cherrywood] legal description: Lot 8, Block 1, Outlot 27 - 28 & 31, Division C, Nowlin Heights [vol. 32, page 237] tax ID: 205223 geographic ID: 0213100205 lot size: 6,010 parking requirement: 2 spaces [site is in area of reduced parking] allowable SF forADU: 6,010 x .015 = 901 sf site calculations existing to be removed proposed EXISTING HOUSE to be reclassified as ADU 1-story house: covered front porch: front porch steps: uncovered rear stoop & steps: AC pad: driveway strips: EXISTING ADU to be demolished ground floor: 2nd floor: uncovered wood stair: uncovered concrete: 948 64 20 30 9 100 612 556 60 640 (100) (612) (556) (60) (640) PROPOSED 2-STORY PRIMARY RESIDENCE ground floor: covered porch / second floor overhang: 2nd floor: attached 1-car carport: AC pad: driveway strips: building coverage allowable building coverage: 2,404 sf impervious coverage allowable impervious cover: 2,704 sf gross floor area allowable gross floor area: 2,404sf 1624 (27.02%) 1968 (32.75%) 2483 (41.31%) 2588 (43.06%) 2116 (35.21%) 2400 (39.93%) 948 [counted toward FAR calculation] 64 [exempted from FAR calculation] 20 30 9 696 [counted toward FAR calculation] 60 [exempted from FAR calculation] 756 [counted toward FAR calculation] 200 [exempted from FAR calculation] 9 552 10.18.2022 ITEM8/17Exhibit F: Site Photos ITEM8/18Photo of the Front House (To Be Preserved) ITEM8/19Photo of the Front House and Driveway (Which Provides Access to the Rear Unit) ITEM8/20Photo of the Rear Unit to Be Replaced (Which Currently Violates the Side and Rear Setbacks) ITEM8/21Photo of the Rear Unit With the 3-Story Apartment Building Immediately to the Rear ITEM8/22Photo of the Rear Unit With the 3-Story Apartment Building Immediately to the Rear ITEM8/23Photo of the Rear Unit With the 3-Story Apartment Building Immediately to the Rear ITEM8/24Photo of the Front House to the Left And the Rear Unit to the Right Showing the Limited Space for Horizontal Expansion Due to the Heritage Tree, Critical Root Zone, Separation Requirements, and Lot Width ITEM8/25Exhibit G: Aerial View of Adjacent Lots ITEM8/26Exhibit (cid:43): Letters of Sup(cid:83)ort ITEM8/27ITEM8/28(cid:38)(cid:74)(cid:52)(cid:69)(cid:49)(cid:52)(cid:76)(cid:91)(cid:39)(cid:60)(cid:73)(cid:66)(cid:74)(cid:79)(cid:73)(cid:69)(cid:91) (cid:16)(cid:17)(cid:14)(cid:22)(cid:91)(cid:32)(cid:44)(cid:54)(cid:88)(cid:52)(cid:80)(cid:80)(cid:52)(cid:91)(cid:25)(cid:91)(cid:85)(cid:52)(cid:69)(cid:84)(cid:52)(cid:91) (cid:25)(cid:84)(cid:79)(cid:80)(cid:61)(cid:69)(cid:5)(cid:91)(cid:39)(cid:52)(cid:87)(cid:44)(cid:79)(cid:91)(cid:20)(cid:21)(cid:20)(cid:14)(cid:15)(cid:91) (cid:40)(cid:60)(cid:52)(cid:91)(cid:26)(cid:73)(cid:44)(cid:77)(cid:50)(cid:91)(cid:73)(cid:53)(cid:91)(cid:25)(cid:50)(cid:62)(cid:84)(cid:79)(cid:80)(cid:67)(cid:52)(cid:69)(cid:80)(cid:91) (cid:49)(cid:13)(cid:73)(cid:91)(cid:30)(cid:64)(cid:44)(cid:61)(cid:69)(cid:52)(cid:91)(cid:37)(cid:44)(cid:66)(cid:61)(cid:77)(cid:52)(cid:90)(cid:91) (cid:36)(cid:64)(cid:44)(cid:72)(cid:52)(cid:76)(cid:91)(cid:38)(cid:52)(cid:69)(cid:61)(cid:73)(cid:76)(cid:91)(cid:44)(cid:69)(cid:50)(cid:91)(cid:27)(cid:73)(cid:44)(cid:76)(cid:50)(cid:91)(cid:73)(cid:53)(cid:91)(cid:25)(cid:51)(cid:84)(cid:79)(cid:80)(cid:66)(cid:52)(cid:69)(cid:80)(cid:91)(cid:33)(cid:61)(cid:44)(cid:61)(cid:79)(cid:73)(cid:70)(cid:91) (cid:41)(cid:60)(cid:52)(cid:91)(cid:28)(cid:61)(cid:80)(cid:89)(cid:91)(cid:73)(cid:53)(cid:91)(cid:25)(cid:84)(cid:79)(cid:80)(cid:61)(cid:69)(cid:91) (cid:37)(cid:52)(cid:23)(cid:91)(cid:38)(cid:84)(cid:74)(cid:74)(cid:73)(cid:76)(cid:81)(cid:91)(cid:56)(cid:76)(cid:91)(cid:43)(cid:44)(cid:76)(cid:61)(cid:44)(cid:69)(cid:49)(cid:52)(cid:91)(cid:56)(cid:76)(cid:91)(cid:31)(cid:66)(cid:66)(cid:52)(cid:50)(cid:61)(cid:44)(cid:80)(cid:52)(cid:64)(cid:89)(cid:91)(cid:25)(cid:50)(cid:62)(cid:44)(cid:49)(cid:52)(cid:69)(cid:80)(cid:91)(cid:36)(cid:76)(cid:73)(cid:74)(cid:52)(cid:76)(cid:80)(cid:89)(cid:91)(cid:44)(cid:80)(cid:91)(cid:16)(cid:17)(cid:15)(cid:15)(cid:91)(cid:33)(cid:44)(cid:54)(cid:89)(cid:52)(cid:83)(cid:52)(cid:91)(cid:25)(cid:91)(cid:85)(cid:52)(cid:69)(cid:84)(cid:52)(cid:91) (cid:3)(cid:28)(cid:46)(cid:79)(cid:52)(cid:91)(cid:28)(cid:91)(cid:15)(cid:19)(cid:7)(cid:16)(cid:14)(cid:16)(cid:16)(cid:8)(cid:14)(cid:14)(cid:20)(cid:15)(cid:4)(cid:91) (cid:29)(cid:52)(cid:44)(cid:78)(cid:91)(cid:27)(cid:73)(cid:44)(cid:76)(cid:50)(cid:91)(cid:34)(cid:52)(cid:67)(cid:48)(cid:52)(cid:77)(cid:79)(cid:24)(cid:91) (cid:31)(cid:91)(cid:73)(cid:86)(cid:70)(cid:91)(cid:44)(cid:69)(cid:50)(cid:91)(cid:77)(cid:52)(cid:79)(cid:61)(cid:50)(cid:52)(cid:91)(cid:44)(cid:80)(cid:91)(cid:80)(cid:60)(cid:52)(cid:91)(cid:44)(cid:50)(cid:62)(cid:44)(cid:49)(cid:52)(cid:69)(cid:80)(cid:91)(cid:77)(cid:52)(cid:79)(cid:61)(cid:50)(cid:52)(cid:71)(cid:80)(cid:61)(cid:44)(cid:64)(cid:91)(cid:74)(cid:77)(cid:73)(cid:74)(cid:52)(cid:76)(cid:81)(cid:89)(cid:91)(cid:61)(cid:66)(cid:66)(cid:52)(cid:50)(cid:61)(cid:45)(cid:80)(cid:52)(cid:64)(cid:89)(cid:91)(cid:79)(cid:73)(cid:84)(cid:80)(cid:60)(cid:91)(cid:73)(cid:53)(cid:91)(cid:29)(cid:44)(cid:69)(cid:91)(cid:35)(cid:61)(cid:80)(cid:49)(cid:60)(cid:52)(cid:64)(cid:64)(cid:1)(cid:79)(cid:91)(cid:74)(cid:76)(cid:73)(cid:74)(cid:52)(cid:76)(cid:80)(cid:89)(cid:91) (cid:44)(cid:69)(cid:50)(cid:91)(cid:79)(cid:84)(cid:74)(cid:74)(cid:73)(cid:76)(cid:80)(cid:91)(cid:60)(cid:61)(cid:79)(cid:91)(cid:85)(cid:44)(cid:76)(cid:61)(cid:44)(cid:69)(cid:49)(cid:52)(cid:91)(cid:77)(cid:52)(cid:75)(cid:84)(cid:52)(cid:79)(cid:80)(cid:91)(cid:80)(cid:73)(cid:91)(cid:76)(cid:52)(cid:74)(cid:64)(cid:44)(cid:49)(cid:52)(cid:91)(cid:60)(cid:61)(cid:79)(cid:91)(cid:25)(cid:29)(cid:42)(cid:91)(cid:86)(cid:61)(cid:80)(cid:60)(cid:91)(cid:44)(cid:91)(cid:69)(cid:52)(cid:86)(cid:5)(cid:91)(cid:66)(cid:73)(cid:77)(cid:52)(cid:91)(cid:44)(cid:82)(cid:80)(cid:77)(cid:44)(cid:49)(cid:80)(cid:61)(cid:85)(cid:52)(cid:91)(cid:47)(cid:50)(cid:91)(cid:79)(cid:44)(cid:55)(cid:76)(cid:91)(cid:66)(cid:73)(cid:50)(cid:52)(cid:68)(cid:91) (cid:73)(cid:70)(cid:52)(cid:91)(cid:80)(cid:60)(cid:44)(cid:80)(cid:91)(cid:61)(cid:79)(cid:91)(cid:79)(cid:64)(cid:61)(cid:59)(cid:60)(cid:80)(cid:64)(cid:89)(cid:91)(cid:64)(cid:44)(cid:76)(cid:59)(cid:52)(cid:76)(cid:91)(cid:48)(cid:89)(cid:91)(cid:44)(cid:77)(cid:73)(cid:84)(cid:69)(cid:50)(cid:91)(cid:16)(cid:21)(cid:18)(cid:91)(cid:79)(cid:75)(cid:9)(cid:91)(cid:58)(cid:10)(cid:91)(cid:38)(cid:61)(cid:66)(cid:74)(cid:64)(cid:89)(cid:91)(cid:74)(cid:84)(cid:80)(cid:5)(cid:91)(cid:80)(cid:60)(cid:52)(cid:91)(cid:52)(cid:87)(cid:61)(cid:79)(cid:80)(cid:61)(cid:69)(cid:59)(cid:91)(cid:25)(cid:29)(cid:42)(cid:91)(cid:69)(cid:52)(cid:52)(cid:50)(cid:79)(cid:91)(cid:80)(cid:73)(cid:91)(cid:48)(cid:52)(cid:91)(cid:76)(cid:52)(cid:74)(cid:64)(cid:44)(cid:49)(cid:52)(cid:50)(cid:6)(cid:91) (cid:44)(cid:69)(cid:50)(cid:91) (cid:86)(cid:52)(cid:91) (cid:60)(cid:44)(cid:85)(cid:52)(cid:91) (cid:69)(cid:73)(cid:91) (cid:74)(cid:77)(cid:73)(cid:48)(cid:64)(cid:52)(cid:66)(cid:91) (cid:86)(cid:61)(cid:80)(cid:60)(cid:91) (cid:80)(cid:60)(cid:52)(cid:91) (cid:85)(cid:44)(cid:76)(cid:61)(cid:44)(cid:69)(cid:49)(cid:52)(cid:6)(cid:91) (cid:52)(cid:79)(cid:74)(cid:52)(cid:49)(cid:61)(cid:44)(cid:64)(cid:64)(cid:89)(cid:91) (cid:79)(cid:61)(cid:69)(cid:49)(cid:52)(cid:91)(cid:61)(cid:80)(cid:91) (cid:86)(cid:73)(cid:84)(cid:64)(cid:50)(cid:91)(cid:74)(cid:76)(cid:73)(cid:85)(cid:61)(cid:50)(cid:52)(cid:91)(cid:29)(cid:44)(cid:69)(cid:91) (cid:86)(cid:61)(cid:80)(cid:60)(cid:91) (cid:66)(cid:84)(cid:49)(cid:60)(cid:91) (cid:69)(cid:52)(cid:52)(cid:50)(cid:52)(cid:50)(cid:91)(cid:69)(cid:52)(cid:86)(cid:91)(cid:79)(cid:74)(cid:44)(cid:49)(cid:52)(cid:91)(cid:86)(cid:60)(cid:61)(cid:64)(cid:52)(cid:91)(cid:44)(cid:64)(cid:65)(cid:73)(cid:86)(cid:61)(cid:69)(cid:59)(cid:91)(cid:56)(cid:76)(cid:91)(cid:80)(cid:60)(cid:52)(cid:91)(cid:74)(cid:76)(cid:52)(cid:79)(cid:52)(cid:76)(cid:85)(cid:44)(cid:80)(cid:61)(cid:73)(cid:69)(cid:91)(cid:73)(cid:53)(cid:91)(cid:80)(cid:60)(cid:52)(cid:91)(cid:57)(cid:73)(cid:69)(cid:80)(cid:91)(cid:60)(cid:73)(cid:84)(cid:79)(cid:52)(cid:6)(cid:91)(cid:86)(cid:60)(cid:61)(cid:49)(cid:60)(cid:91)(cid:49)(cid:73)(cid:69)(cid:82)(cid:76)(cid:61)(cid:48)(cid:84)(cid:80)(cid:52)(cid:79)(cid:91)(cid:80)(cid:73)(cid:91)(cid:73)(cid:84)(cid:77)(cid:91) (cid:69)(cid:52)(cid:61)(cid:59)(cid:60)(cid:48)(cid:73)(cid:78)(cid:60)(cid:73)(cid:73)(cid:50)(cid:2)(cid:79)(cid:91)(cid:49)(cid:60)(cid:44)(cid:76)(cid:44)(cid:49)(cid:80)(cid:52)(cid:76)(cid:11)(cid:91)(cid:39)(cid:60)(cid:44)(cid:69)(cid:63)(cid:91)(cid:89)(cid:73)(cid:84)(cid:91)(cid:56)(cid:76)(cid:91)(cid:89)(cid:73)(cid:84)(cid:76)(cid:91)(cid:79)(cid:84)(cid:74)(cid:74)(cid:73)(cid:76)(cid:80)(cid:12)(cid:91) (cid:38)(cid:61)(cid:69)(cid:49)(cid:52)(cid:76)(cid:52)(cid:64)(cid:89)(cid:6)(cid:91) ITEM8/29