D-1 C15-2020-0074 PRESENTATION — original pdf

Backup

1501 NICKERSON AUSTIN TX 78704 DECEMBER 14, 2020 CITY OF AUSTIN BOARD OF ADJUSTMENT F.A.R. VARIANCE REQUEST D-1/1-PRESENTATIONExisting 1‐story Main House 1,431 SF; pre 1921 D-1/2-PRESENTATIONF.A.R. Variance Request Additional 85 SF to expand existing House (+/‐ 0.1 F.A.R.) Background/Scope of Work:  The Primary House where work will occur is a 1,431 SF, single story residence.  The House was constructed before 1921. There is an existing Guest House (ADU) of 622 SF on the property. The current Owners purchased and have occupied the property since 2007. The request is to enable the Owners to: 1. Expand & update the existing kitchen; 2. Add additional area to an existing bedroom to create a flex space; 3. Add a porch for outdoor living & children’s play area; 4. Add a second bedroom/bath on a new second floor. D-1/3-PRESENTATIONF.A.R. Variance Request Additional 85 SF to expand existing House (+/‐ .1 F.A.R.) Use, Hardship, and Character:  The desire is to add to the Existing House, not to demolish either it or the Guest House. The Guest House is an asset to the property, to the Neighborhood, and to the City. The Configuration and Construction of the Existing House  limits the feasible design options for adding additional space. The Property is in a Transition Zone, in direct proximity to heavy Commercial activity  and to large adjacent structures. The Variance request for 85 square feet is modest in context. D-1/4-PRESENTATIONProperty consists of a Main House and a Guest House (ADU) Main House 1,431 SF, pre‐1921 Guest House 622 SF pre‐1950 D-1/5-PRESENTATIONCommercial Transition Zone Significant Commercial Activity in proximity to 1501 Nickerson D-1/6-PRESENTATIONCommercial Transition Zone Proximity to Commercial activity on S. Congress Ave. D-1/7-PRESENTATIONCommercial Transition Zone Additional Commercial Activity in direct proximity to 1501 Nickerson D-1/8-PRESENTATIONAerial View  1501 Nickerson in relation to South Congress Ave. D-1/9-PRESENTATIONProperty is in New Code Transition Zone Proposed Re‐Zoning will be RM1 with CodeNext D-1/10-PRESENTATIONProperty is in New Code Transition Zone Multi‐Unit Structures will be allowed in RM1 D-1/11-PRESENTATIONProperty is in New Code Transition Zone Significantly larger buildings will be allowed in RM1 D-1/12-PRESENTATIONArchitectural Drawings Elevations showing New Addition D-1/13-PRESENTATIONArchitectural Drawings Elevations showing New Addition D-1/14-PRESENTATIONArchitectural Drawings Existing and New Site Plan D-1/15-PRESENTATIONArchitectural Drawings Plan showing New Addition and Screened Porch D-1/16-PRESENTATIONArchitectural Drawings Existing Site Plan and FAR Calculations D-1/17-PRESENTATIONAdjacent Structures D-1/18-PRESENTATIONAdjacent Structures D-1/19-PRESENTATIONAdjacent Structures D-1/20-PRESENTATIONAdjacent Structures D-1/21-PRESENTATIONAdjacent Structures D-1/22-PRESENTATIONAdjacent Structures D-1/23-PRESENTATIONAdjacent Structures D-1/24-PRESENTATIONAdjacent Structures Showing Permitted Construction on adjacent lot of 7,649 SF 1501 Nickerson lot = 6,973 SF 7,649 SF – 6,973 SF = (676 x .4) = 270 SF additional FAR D-1/25-PRESENTATIONFinal Thoughts • The Residential Design Commission (RDCC) was created by the  McMansion Ordinance (Subchapter F) as a ‘Safety Valve’ to allow  projects over .4 FAR to be built. If the project were designed from scratch, compliance with  Subchapter F could be achieved. • • One intent of Subchapter F had been to preserve existing houses  like 1501 Nickerson. • Subchapter F acknowledges the difficulty of adding to or  remodeling existing houses like 1501 Nickerson; there are several  exceptions in the ordinance. • The McMansion Task Force acknowledged and the RDCC was willing  to accommodate minor Waiver requests adjacent to outsized  structures. D-1/26-PRESENTATIONOwner Statement • • • • • • Seth and I bought this house in 2007 – shortly after we got married. We fell in love with its character and charm – despite of its foundation  issues – and it was our first home. We’ve been told that it was already standing when the City of Austin started keeping records in the early  1920s and that the reason why the primary bathroom is larger than most for its era is because it used to house a barbershop.  We love that  our house has a sense of history and that this neighborhood really has its own unique personality – there are no cookie‐cutter developments  here. We love the literal colorful nature of the old Craftsman‐style homes ‐ even though there are a lot more stark white and modern houses  that are going up around us now. The location was, and continues to be, perfect for our family. It’s close enough to downtown for work and culture – but we appreciate the  yard for our dog. Our daughter was born in 2009 – and we must have gone to the swings in Little Stacy Park every day for years. Now, we’re  more likely to cool off at the pool at Big Stacy but we still love to explore around the neighborhood – either leisurely strolling with our dog or  running through the greenbelt as our daughter trains for cross‐country. Our neighborhood is rambunctious – you can hear the live music from the buskers on the corner and from Guero’s garden and there’s a din of  hustle bustle all the time (even during the pandemic; and that trombone’s sound really carries!). We support our local merchants – with food  from old favorites like Jo’s, Homeslice, and Guero’s. But we’ve welcomed the addition of Sweetgreens and Café No Se. We have really  welcomed the continued excitement and commercial development of the area – or, at least once we got residential permit parking on our  street (before that, parking was a nightmare!). Most of our neighbors have been pretty stable over the years – we can understand why so many people never leave the area. As the  popularity of the neighborhood grew, however, there were more and more short‐term rentals and remodels. Vans and scooters of tourists  regularly come down our street – stopping at the Hey Cupcake mural, taking selfies at the Willie for President mural – and adding their  personal note to the Before I Die wall of the art barn. In fact, a surprising number of folks have stopped to take a picture in front of our little  yellow house – I think it’s the bright color (SW6911 Confident Yellow) that makes it so inviting; it just makes you feel like the sun is smiling. We’re really interested in preserving the look and feel of the house. Our little yellow house provided the perfect spot for my parents to live  when my daughter was born (and may provide the perfect spot for them to retire) and it’s a great office during the pandemic. We’ve had  long‐term renters several times because it’s the perfect size for one to two people. We just need a little bit more room to provide for our  daughter’s independence and growth.  We cannot imagine living in a different neighborhood – even if it would be more convenient. And, we’ve looked at other homes – but they  just don’t have the same character (or, frankly, the construction quality for a lot of the new builds). We’re really hoping that we can preserve  our little yellow house and as much of the character of our home as possible so that we can continue to grow and thrive here. D-1/27-PRESENTATION